زلزله ۶ ریشتری در بازار اجاره | ترس در دل مستاجران خانه کرد

این روزها، انتظارات تورمی در پی سیاست‌های گران‌سازی دولتی و افزایش نرخ ارز با فرمول وزیر اقتصاد، آقای همتی و مشکلات دریافت وام ودیعه مسکن، در کنار رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در بازار مسکن، موجب شده است اعداد و ارقام اجاره‌بها و خرید به شکل باورنکردنی افزایش یابد. برای مثال، بررسی‌های ما از فعالان حوزه املاک نشان می‌دهد هزینه کمترین میزان رهن یک واحد آپارتمان ۸۵ متری در منطقه ونک به حدود یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به جز میزان پرداخت اجاره‌بها رسیده است. همچنین حداقل هزینه اجاره یک واحد آپارتمان در منطقه گاندی ماهانه ۲۰ میلیون تومان به بالا است و برای اجاره یک آپارتمان ۷۸ متری در منطقه آرارات، بین ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان اجاره نیاز است.

با در نظر گرفتن حداقل حقوق و دستمزد کارمندان دولت و کارگران، نه‌تنها کارگران بلکه حتی کارمندان دولت و حقوق‌بگیران لشکری و نظامی که جزو اقشار متوسط جامعه محسوب می‌شوند هم توان رهن و اجاره یک واحد مسکونی در حومه تهران را ندارند. بسیاری از این افراد مجبورند ۲ شغله باشند یا چند نفر از اعضای خانواده برای پوشش هزینه‌های خانوار شاغل شوند که این وضعیت، تبعات اجتماعی زیادی را به دنبال دارد.

تحلیل وضعیت بازار از دیدگاه فعالان حوزه مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اخیرا اعلام کرد افزایش قیمت‌ها و انتظارات تورمی در بازارهای مختلف از جمله بازار خودرو تا حدی در قیمت‌های اعلامی فروشندگان مسکن تأثیر گذاشته، اما به دلیل رکودی که در بازار ملک وجود دارد، میزان رشد به اندازه بازار خودرو نبوده است.

کیانوش گودرزی اظهار داشت: ما همیشه در بازار مسکن دچار نوسانات خارج از این حوزه هستیم. به‌ طور مثال، هر زمان قیمت ارز، سکه یا حتی خودرو بالا یا پایین می‌رود، بازار مسکن هم از آن تبعیت می‌کند.

وی افزود: چند سال اخیر بخش مسکن در رکود کامل قرار گرفته و این شرایط همچنان حاکم است. امید داشتیم ثباتی در حوزه تورم و بازارهای موازی ایجاد شود و به‌تدریج معاملات مسکن نیز رونق بگیرد اما وقتی قیمت خودرو ۳۰ درصد افزایش یافت، قیمت‌های اعلامی مسکن و اجاره نیز تحت تأثیر آن قرار گرفت، البته این افزایش به میزان ۳۰ درصد نبود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه تصریح کرد: از طرف دیگر، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر هم باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن شده است. ما همچنین اسیر هیجانات بازار ارز نیز هستیم اما به دلیل رشد سنگین قیمت مسکن در سال‌های گذشته و حذف چند قشر از خرید مسکن، معاملات در رکود قرار گرفته است و این رکود اجازه نمی‌دهد که قیمت مسکن در کوتاه‌مدت به اندازه سایر بازارها رشد کند.

گودرزی با بیان اینکه بازار مسکن با توجه به قیمت‌های کنونی به یک رکود رسیده است، گفت: با وجود تأثیر متغیرهایی نظیر ارز، قیمت مسکن فعلا جای رشد ندارد.

وی درباره وضعیت بازار اجاره نیز گفت: بازار اجاره شرایط خاص خود را دارد و به دلیل جاماندگی‌ای که طی سال‌های اخیر در این حوزه داشته‌ایم، روند تدریجی رشد را طی می‌کند.

محسن فلکی، کارشناس مسکن درباره این موضوع به «وطن امروز» گفت: قواعد، قوانین و نحوه محاسبات در ساخت، قیمت و به ‌تبع آن نحوه محاسبه اجاره‌بها در سال‌های اخیر تغییر کرده است و با فرمول‌های قبلی دیگر نمی‌شود مبلغ رهن و اجاره را محاسبه کرد.

وی توضیح داد: تا چندی پیش عرف بر این بود که یک‌پنجم یا ۲۰ درصد قیمت یک ساختمان نشان‌دهنده میزان رهن آن مسکن بود اما در سال‌های اخیر و با توجه به روند رشد تورم کنونی و قیمت ارز و همچنین با رشد بازارهای موازی، قیمت مسکن به جایی رسیده که دیگر به شکل قبل امکان محاسبه رهن وجود ندارد و درصورتی‌که این مبالغ برای رهن املاک مدنظر گرفته شود، عمده افراد جامعه توان ورود به این بازار را نخواهند داشت.

این کارشناس مسکن افزود: امروز مالکان بر اساس افزایش هزینه‌های زندگی خود این انتظار را دارند که از طریق افزایش میزان اجاره‌بها هزینه‌های خود را پوشش دهند و در سایه ضعف وجود قانون برای تعیین و محاسبه در این حوزه، هر کس با سلیقه خود اقدام به قیمت‌گذاری می‌کند.

انتظارات تورمی به موتور محرک افزایش اجاره‌بها مبدل شده است

فلکی در ادامه افزود: امروز انتظارات تورمی به وجود آمده در جامعه به موتور محرک افزایش قیمت بویژه در حوزه مسکن و اجاره‌بها تبدیل شده است و صاحبخانه نگاه می‌کند که چقدر شهریه فرزندش افزایش‌ یافته یا چقدر نان و گوشت گران شده است و قانونی هم وجود ندارد که این انتظار را کنترل و مدیریت کند؛ پس موجر در سایه اینکه مرجعی برای تعیین قیمت وجود ندارد، تصمیم می‌گیرد که چقدر اجاره‌بها برای آن مشخص کند.

این فعال حوزه مسکن گفت: در کشور ما هیچ مرجعی وجود ندارد که اعلام کند تفاوت مسکن ۱۰ سال ساخت با نوساز در اجاره چه میزان باید باشد و مرجعی هم وجود ندارد که بر ثبت رسمی قیمت و جلوگیری از ثبت افزایش بیش از حد نظارت و کنترل داشته باشد، پس در نهایت بازار اجاره‌بها از کنترل خارج می‌شود.

وی ادامه داد: بر اساس نص قانون اساسی، دولت مکلف به تأمین مسکن برای تمام اقشار جامعه است ولی ترک فعل‌های دهه اخیر بر این مشکل افزوده تا جایی که حل این مشکل امروز نیاز به همت ملی دارد.

ملکی افزود: ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها امروز به وعده‌ای ۴۰ساله تبدیل شده که هنوز محقق نشده است و بعد از گذشت این ۴ دهه هم هنوز کسی مسؤولیت آن را نمی‌پذیرد.

وی درباره راهکارهای برون‌رفت موقت از این مشکل گفت: کشورهایی نظیر ترکیه از روش جذب سرمایه‌های خارجی برای حل مشکل مسکن استفاده کرده‌اند که در این روند هم موفق عمل کرده‌اند. از دیگر راهکارها، جذاب کردن سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن برای سرمایه‌گذاران داخلی است تا رونق به بازار ساخت‌وساز بازگردد و ریسک معاملات مسکن کاهش یابد که این لزوما به معنای افزایش قیمت نیست، بلکه این امکان وجود دارد که با ایجاد مشوق‌هایی مثل صدور مجوزها و تسهیل دریافت وام‌های ساخت و مشارکت و... می‌توان این بازار را مدیریت کرد.

تحلیل بازار مسکن در التهابات ارزی

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: با وجود التهابات ارزی و افزایش قیمت دلار، در بازار مسکن دیگر مراجعه بسیاری برای خرید یا افزایش قیمت ملک به دلیل رشد قیمت ارز مشاهده نمی‌شود.

وی توضیح داد: پیش از این، کوچک‌ترین التهابات ارزی تاثیر آنی و روانی بر بازار مسکن داشت اما در حال حاضر، اولویت اصلی مردم امنیت است و امور اقتصادی در مرتبه بعدی قرار می‌گیرد. وی افزود: افزایش قیمت ارز ناشی از سایه جنگ در منطقه است و این نشان می‌دهد امنیت برای مردم در درجه اول اولویت قرار دارد.

این فعال حوزه مسکن بیان کرد: اگر جنگ و اختلافات موجود در منطقه بین کشورها و گروه‌های مختلف نبود و افزایش قیمت ارز نیز با ماهیت اقتصادی اتفاق می‌افتاد نه سیاسی، ۱۰۰ درصد بر اوضاع مسکن در کشور تاثیر می‌گذاشت و باعث گرانی و افزایش کاذب نمی‌شد و با افزایش تولید ثبات به بازار برمی‌گشت.

غیبی ادامه داد: سال ۱۴۰۳ با ۳ پدیده مواجه بودیم: انتخابات داخلی، میانه میدان جنگ منطقه‌ای و انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا. پس از اتمام این موارد، گره ذهنی مردم باز شده و اکنون شاهد حضور میدانی مردم برای تبدیل وضعیت متراژ کوچک به بزرگ‌تر یا خرید خانه‌اولی‌ها هستیم.

آینده بازار مسکن و توصیه به خریداران

غیبی اظهار داشت: تحرکات بازار مسکن در ماه آذر نسبت به سایر ماه‌های سال، نشانی از غنای بازار مسکن دارد و ممکن است با غنای بیشتری در آینده مواجه شویم. وی افزود: تهدیدات منطقه‌ای، از جمله در کشور سوریه، پدیده‌ای جدید است که باید زمان بگذرد تا تاثیرات آن بر بازار مشخص شود.

وی به خریدارانی که بودجه و اعتبار کافی برای خرید مسکن دارند، توصیه کرد نباید معطل کاهش قیمت باشند. وی بیان کرد: در سال‌های گذشته نیز اثبات شده کاهش قیمت مسکن به همان اندازه افزایش آن نیست. بازار مسکن با ۱۰۰ درصد افزایش و ۱۰ درصد کاهش مواجه می‌شود.

این کارشناس درباره ورود دلالان به بازار مسکن توضیح داد: هنوز دلالان و سوداگران ملک و مسکن حضور موثری در این بازار ندارند و این فرصت مناسبی برای مصرف‌کنندگان است تا از این وضعیت بهره‌برداری کنند.

غیبی در پایان اظهار داشت: مصرف‌کنندگان باید از این فرصت استفاده کنند و دولت نیز باید چتر پشتیبانی خود را بر این گروه از خریداران مصرفی گسترش دهد و هر برنامه حمایتی و تسهیلاتی که دارد، از طریق آن به حمایت از مردم در خرید ملک بپردازد.

چشم‌انداز بازار مسکن با توجه به افزایش قیمت ارز

علی فرنام، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگویی درباره چشم‌انداز بازار مسکن با توجه به افزایش قیمت ارز در کوتاه‌مدت اظهار داشت: افزایش قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم در کوتاه‌مدت خیلی بعید است. وی افزود: حتی در برخی مناطق که قیمت‌های حبابی دارند و واحدهای لوکس ساخته شده‌اند، به واسطه اشباع واحدهای موجود و در حال ساخت، کاهش قیمت‌ها محتمل است.

فرنام بیان کرد: این روند می‌تواند به نفع مصرف‌کنندگان باشد، زیرا سازندگان به سمت ساخت مسکن‌های متناسب با تقاضای مصرفی حرکت خواهند کرد. این به معنای ساخت خانه‌هایی است که متقاضیان براحتی می‌توانند خریداری کنند؛ عمدتا در مناطق میانی و ارزان‌قیمت و با متراژ و متریال نزدیک‌تر به استطاعت خانوار. این تغییر می‌تواند باعث تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن شود.