سرقفلی؛ از شرایط انتقال سرقفلی تا تفاوت سرقفلی با حق کسب پیشه و تجارت

فرارو- در قوانین روابط موجر و مستاجر، ما با دو کلمه روبرو می‌شویم: سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده‌اند و با معانی مختلف مطرح شده اند. 

به گزارش فرارو، سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند و موجر موظف است طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه می‌کند و به مستأجر برمی‌گرداند. 

سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، حقی معنوی است که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزو اموال غیرمنقول تبعی است. 

حق سرقفلی تنها مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی مورد ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می‌دهند. 

قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است؛ بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد. 

انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد، از جمله:  

انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی. 

انتقال قهری: زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد. 

انتقال قضایی:  در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد، مالک سرقفلی (مستأجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند. وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند. 

انتقال سرقفلی با سند عادی

اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند. 

انتقال سرقفلی با سند رسمی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند. 

نداشتن حق انتقال به غیر

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آن‌ها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. 

اقداماتی که موجب اسقاط حق سرقفلی می‌شوند

انتقال به غیر: در صورتی که باعدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند. 

تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند. 
عدم پرداخت اجاره بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی، عدم پرداخت اجاره‌بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز از هر ماه (تا دهم ماه بعد) نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. 

قانون هیچ بهانه‌ای را برای‌عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت‌عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند. 

هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند. 

تعدی و تفریط: صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند، از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد. 

در برخی موارد این تصور در صاحبان سرقفلی ایجاد شده است که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی می‌شود؛ در حالی که چنین تفکری صحیح نیست زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستأجره شود، تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود. 

در واقع تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای‌عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. 

با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند. 

مبنای محاسبه ارزش سرقفلی

میزان و مبلغ سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت ملک و تجهیزات مورد نیاز مستاجر بستگی دارد از این رو محاسبه ارزش سرقفلی به توافق و اراده‌ی موجر و مستاجر وابسته است، به این صورت که مالک مبلغ سرقفلی را تعیین می‌کند و مستاجر می‌تواند آن را پذیرفته و پرداخت کند و یا اینکه از معامله مورد نظر انصراف دهد، در واقع در سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت که مبلغ آن همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می‌شود مستاجر هیچ اختیاری در تغییر میزان مبلغ سرقفلی ندارد. 

نکاتی برای فروش سرقفلی

برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کرد. 

اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید. 

اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت: در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی، به انتقال سرقفلی اقدام کند. 

توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید. 

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کنند. این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری، و رونق کسبی است که بر اثرعملکرد مستاجر محل ملک به وجود آمده است. 

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک تنها می‌تواند بع به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند

۱- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند. 
۲- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند. 
۳- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد. 

باید توجه شود که در صورتی مالک به هریک از دلایل فوق خواهان اتمام قرارداد باشد موظف است مبلغی تحت عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است. 

نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد. 

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

همان گونه که اشاره شد در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است، اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره‌ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن‌ها جایز است، اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. 

حق کسب و پیشه در صورت تخریب واحد تجاری

برابر ماده ۴۸۱ قانون مدنی، هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل است و برابر ماده ۴۹۶ قانون مدنی عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود متاسفانه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ در مورد تلف عین مستاجره ساکت است و قانون روابط موجر و مستاجر به اصطلاح حقوقی، این قانون خاص است و در مواردی که قانون خاص در موضوعی ساکت است باید به قانون مادر و عام رجوع کرد. قانون مادر یعنی قانون مدنی راه‌حلی برای حفظ حقوق صاحبان سرقفلی که عین مستاجره آنان از بین رفته است نه اینکه ندارد بلکه به صراحت اعلام می‌کند که عقد اجاره باطل می‌شود. 

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

۱-حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده میدهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می‌کند. 

اما حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. درنتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند. پس این دو در ماهیت کاملا باهم متفاوت هستند.  

در حق کسب کار و پیشه قانون به مستأجر اجازه می‌داد پس از پایان یافتن مدت اجاره همچنان به تصرف خود در ملکِ مورد اجاره ادامه دهد و مالک جز در موارد معدود نمی‌توانست مستأجر را مجبور به تخلیه‌ی ملک کند. حق سرقفلی در قانون ۱۳۷۶، چنین اثری ندارد و مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره مکلف به تخلیه می‌شود مگر اینکه با مالک برای تمدید قرارداد، توافق نمایند. 

۲- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می‌شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می‌شود. 

۳- میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است، ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود. 

۴- حق سرقفلی قابل اسقاط است، زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می‌شود، ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است. 

تفاوت سرقفلی با مالکیت

حق سرقفلی طبق قانون مختص مستاجر مغازه است؛ بنابراین صاحب ملک نمی‌تواند همزمان مالک سرقفلی هم باشد. 

در صورتیکه مالک، ملک تجاری را به غیر بفروشد خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی‌شود. انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می‌شود، ولی، چون مستاجر حق سرقفلی دارد او نمی‌تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر اینکه مستاجر به یکی از دلایل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملک شود.