دعوی مطالبه اجاره بها و اجور معوقه

فرارو- اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند. در عقد اجاره باید مدت معین شود و الا عقد باطل است. در حال حاضر عرف معمول این است که مدت اجاره را یک سال تنظیم می‌کنند تا در صورت رضایت طرفین این مدت تمدید شود. 

به گزارش فرارو، اگر در قرارداد، شروع مدت اجاره ذکر نشود، آغاز آن از زمان انعقاد قرارداد خواهد بود. علاوه بر موارد فوق موجر باید قدرت و توانایی تسلیم یا تحویل مورد اجاره را به مستاجر داشته باشد و اگر از تحویل آن خودداری کند از طریق مراجع قانونی مجبور به تحویل می‌شود و اگر به دلیلی معذور باشد، مستاجر حق فسخ دارد. 

معنی اجاره معوقه در قانون

به مجرد انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر موظف است در ازای استفاده و انتفاع از عین مستاجره مبلغی را تحت عنوان اجاره بها در فواصل زمانی مشخص (که معمولاً به صورت ماهیانه می‌باشد) به موجر پرداخت نماید. در واقع پرداخت اجاره بها به صورت منظم و در موعد مشخص از جمله وظایف و تکالیف مستاجر است که به سبب انعقاد قرارداد اجاره برای وی ایجاد شده است. در صورتی که وی از پرداخت این مبلغ سر باز زند، از لحاظ قانونی بابت این اجور معوقه بدهکار موجر خواهد بود. 

شرایط اجاره و تکالیف موجر و مستاجر

طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره‌مند شوند. اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می‌گردند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند. همچنین هنگام تنظیم قرارداد اجاره لازم است به نکات ذیل توجه شود: 

۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.

۲- مدت اجاره باید معین باشد: اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه. .) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می‌شود. 

۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می‌تواند از جانب آن‌ها اجاره کند یا اجاره بدهد

۴- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می‌تواند از جانب آن‌ها اجاره کند یا اجاره بدهد. همچنین موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر نماید. چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می‌گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند. 

همچنین باید توجه شود که انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره مثل سیستم گرمایشی و سرمایشی، آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی برعهده موجر می‌باشد. 

انواع روش‌های پرداخت اجاره بها

در صورتی که مستأجر و موجر حین تنظیم قرارداد اجاره، به روش پرداخت اجاره بها اشاره نکنند و تنها مبلغ آن را تعیین نمایند، مستأجر باید به مجرد عقد قرارداد، کل مبلغ را به موجر پرداخت نماید. به طور مثال ممکن است مبلغ اجاره بها برای عین مستأجره، به میزان ۱۰ میلیون تومان برای مدت زمان یک سال تعیین شود. 

در این صورت مستأجر باید تمام ده میلیون تومان را پس از عقد قرارداد به موجر بپردازد. زیرا اجاره، از جمله عقود تملیکی است که در اثر آن، مستأجر به منافع ملک مالک، دستیابی پیدا نموده و در عوض آن باید اقدام به پرداخت اجاره بها به صورت مقرر به موجر نماید. 

اما در صورتی که این مبلغ با توافق طرفین، تقسیط شود، به صورتی که ماهیانه مبلغ مشخصی به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت شود، در اینصورت باید طبق قرارداد به پرداخت مبلغ اجاره اقدام نمود و در غیر اینصورت موجر حق دارد بنا به قوانین تأخیر در پرداخت اجاره بها نسبت به مطالبه اجور معوقه خود اقدام نماید. 

تفاوت اجرت المسمی و اجرت المثل

اجرت المسمی مبلغی است که در قراردادی که بین طرفین موجود است ذکر شده است به عنوان مثال به موجب قرارداد اجاره مقرر می‌گردد که مستاجر مبلغ ۱۲۰۰۰۰۰۰۰ ریال از قرار ماهی ۱۰۰۰۰۰۰۰ ریال پرداخت نماید. 

اجرت المثل زمانی کاربرد دارد که قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد یا قرارداد باطل باشد یا اینکه به عنوان مثال در خصوص قرارداد اجاره زمان مندرج در قرارداد به پایان رسیده و مستاجر همچنان بدون اذن موجر به تصرفات خود ادامه می‌دهد در این صورت موجر می‌تواند اجرت المثل این ایام را مطالبه نماید. 

در واقع صحبت از اجرت المثل زمانی به میان می‌آید که توافق و قراردادی بین طرفین وجود ندارد که در این موارد اجرت المثل بر مبنای موارد مشابه تعیین می‌شود به عنوان مثال اجرت المثل سکونت در خانه بر مبنای اجاره بهای خانه‌های مشابه تعیین می‌شود. 

هزینه دادرسی دعوای مطالبه اجور معوقه

هزینه دادرسی براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می‌گردد تعیین می‌شود هزینه دادرسی توسط موجر پرداخت می‌شود که پس از صدور رای به نفع وی از مستاجر قابل مطالبه است. هزینه دادرسی به شرح ذیل محاسبه می‌گردد: 

در مرحله بدوی تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال دو و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله بدوی بیش از ۲۰۰ میلیون ریال سه و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله تجدید نظر چهار و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله فرجام خواهی پنج و نیم درصد ارزش خواسته، تعیین می‌گردد. 

دادگاه صالح برای مطالبه اجاره بها

مطالبه اجور معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست قابل طرح در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی می‌باشد. در صورتی که جمع اجاره بهای پرداخت نشده کمتر از بیست میلیون تومان باشد موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است اگر بیش از آن مبلغ باشد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. 

نحوه اقامه دعوا مطالبه اجرا بها

خواهان (موجر) با ارائه قرارداد اجاره و اثبات رابطه استیجاری خود با خوانده (مستاجر) اعلام می‌کند که مستاجراجور متعلقه به عین مستاجره را در تاریخ مورد توافق علیرغم تعهدات قراردادی و استیفای منفعت پرداخت نکرده است و درخواست صدور حکم به پردختاجور معوقه را دارد. در صورتیکه در قرارداد اجاره برای پرداخت مال الإجاره شیوه خاصی پیش بینی نشده باشد، موجر برای اثبات‌عدم پرداخت به اظهارنامه نیاز دارد و به طریق ذیل اقدام صورت می‌گیرد: 

الف) در صورتیکه سند اجاره رسمی است: موجر به دفترخانه مراجعه می‌کند و پرداخت اجورمعوقه را درخواستمی نماید و دفترخانه به مستأجر اظهارنامه را ابلاغ نموده لیکن مستأجر مبلغ مندرج در اظهارنامه را پرداخت ننماید. 

ب) در صورتیکه سند اجاره عادی است: موجر باید خود اظهارنامه بفرستد، که در این حالت هم مستأجر پرداخت نکند. 

مدارک لازم برای اقامه دعوا

۱-مدارک شناسایی از قبیل: شناسنامه و کارت ملی

۲-سند مالکیت (معمولاً اجاره نامه کفایت می‌نمایدالبته این امر بستگی به نظر شعبه رسیدگی کننده دارد.). 

۳-قرارداد اجاره

۴-اظهارنامه

۵-عند اللزوم معاینه محل و تحقیق محلی

نحوه دریافت خسارت به مورد اجاره توسط مالک

اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یاعدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند، بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد. 

نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه

اینجانب قرارداد اجاره‌ای را با خوانده به موجب سند مالکیت شش دانگ یک واحد آپارتمان/ یک باب منزل مسکونی که بنده مالک آن می‌باشم، منعقد کرده ام.