شبیه‌‌سازی آینده کوتاه‌‌مدت و میان‌‌مدت بازار مسکن در 4 سناریو/ تداوم دوره گذار از جهش قیمت ملک

دنیای‌اقتصاد آنلاین - فرید قدیری: چشم‌انداز بازار مسکن در ماه‌های آینده، تحت تأثیر ریسک‌های غیراقتصادی و اقتصادی است، در حالی که با توجه به وضعیت اعتباری و مالی خانوارها، احیای قدرت خرید بعید به نظر می‌رسد.

این تحلیل بر اساس شناسایی ریسک‌های اصلی و پیش‌بینی سناریوهای محتمل، مسیر آتی قیمت و رفتار معامله‌گران را با بررسی تأثیر این ریسک‌ها از سال ۹۴ تا نیمه ۱۴۰۳ شبیه‌سازی کرده است.

بازار مسکن در حال حاضر تحت تأثیر دو ریسک غیراقتصادی، شامل «ترامپ ۲» و «تنش در منطقه»، و یک مجموعه ریسک اقتصادی قرار دارد. ریسک «ترامپ ۲» به نحوه تعامل غرب با برجام و مسائل سیاسی مرتبط اشاره دارد و ریسک «تنش در منطقه» تحت تأثیر جنگ غزه، تجاوزات اسرائیل و واکنش‌های نظامی ایران است.

از سوی دیگر، در حوزه اقتصادی، عواملی چون کسری بودجه، رشد نقدینگی، تورم عمومی و نوسانات درآمد نفت با تغییرات قیمت و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن رابطه‌ای معنادار دارند و مسیر تحولات این بازار را شکل می‌دهند.

برای تحلیل دقیق‌تر معادله «ریسک‌ها و بازار مسکن»، ابتدا باید موقعیت کنونی بازار بررسی شود. بازار مسکن در ۵ ماه نخست سال ۱۴۰۳ از دوره «جهش قیمت» عبور کرد که چهار شاخص اصلی آن عبارت‌ از کاهش قیمت واقعی، رشد کندتر قیمت اسمی، افت حجم معاملات و نسبت قیمت به اجاره است.

کاهش قیمت واقعی

قیمت واقعی مسکن طی این مدت 3.8 درصد کاهش یافت، در حالی که در سال 1402 افزایش 24 درصدی داشت.

رشد کندتر قیمت اسمی

متوسط رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران حدود 15 درصد بود، که یک‌چهارم تورم نقطه‌ای مسکن در سال‌های 97 تا 1402 محسوب می‌شود.

افت حجم معاملات

میانگین خرید و فروش ماهانه 3500 واحد مسکونی در تهران، کمتر از 3700 واحد در سال گذشته، نشان‌دهنده کاهش تقاضای سرمایه‌ای است.

نسبت P به R

این شاخص، که به بررسی نسبت قیمت به اجاره می‌پردازد، از قله 32 در سال‌های گذشته به 20 در نیمه تابستان 1403 کاهش یافته است.

این داده‌ها حاکی از کاهش سرعت رشد قیمت و تغییر مسیر بازار مسکن در سال جاری است. تجربه 6.5 سال گذشته بازار مسکن می‌‌گوید، در این مدت «وزن تاثیرگذاری ریسک‌‌های غیراقتصادی» بیشتر از ریسک‌‌های اقتصادی بوده است.

قیمت واقعی مسکن به معنای آن است که «روند قیمت آپارتمان با حذف اثر تورم عمومی –شاخصی که عمدتا متاثر از تحولات اقتصادی است- چگونه تغییر می‌کند.»

قیمت واقعی در دهه 90 بالاترین رشد را نسبت به دهه 70 و دهه 80 تجربه کرد. قیمت واقعی آپارتمان (در تهران) همچنین طی فقط دو سال 97 و 98 که سال‌های اصلی عصر جهش قیمت بودند، به اندازه دهه 80، افزایش یافت.

در همین دو سال، «ریسک غیراقتصادی» از محل خروج یک‌‌طرفه آمریکا از برنامه جامع اقدام مشترک بروز کرد و به اوج رسید. در این صورت می‌توان این موضوع را فاکتور موثر بر روند دانست.

در سناریوی اول، فرض بر این است که با آغاز کار دولت ترامپ، ریسک‌های سیاسی از جمله برجام و تنش‌های نظامی به طور قابل‌توجهی کاهش یابد. در این شرایط، بازار مسکن می‌تواند به وضعیت سال‌های 94 و 95 یا 1400 بازگردد.

سال‌های ۹۴ و ۹۵: دوره‌ای با ثبات و آرامش بازار مسکن بود که در نتیجه تصویب و اجرای برجام، تورم سالانه مسکن به ۵ درصد کاهش یافت، در حالی که میانگین تورم تاریخی مسکن حدود ۲۱ درصد بود.

سال ۱۴۰۰: پس از جهش قیمتی سال‌های ۹۷ تا ۹۹، امیدواری به حل مناقشات سیاسی باعث کاهش انتظارات تورمی شد. این روند تورم سالانه مسکن را از ۸۰ درصد در سال ۹۹ به ۳۲ درصد کاهش داد و قیمت واقعی مسکن نیز ۸ درصد افت کرد.

در صورت تحقق این سناریو، انتظار می‌رود قیمت اسمی مسکن در ماه‌های آتی ثابت بماند یا کاهش یابد و قیمت واقعی روند نزولی طی کند.

سناریوی دوم پیش‌بینی می‌کند که شرایط بیرونی بازار مسکن به وضعیت سال‌های ۹۷ تا ۹۹ بازگردد. در آن دوره، خروج یک‌جانبه آمریکا از برجام، بازار مسکن را وارد مسیری صعودی کرد و دوره‌ای تاریخی از رکود تورمی شکل گرفت.

طبق سومین سناریو، در سال‌های ۱۴۰۱ و بخشی از ۱۴۰۲، بازارها در شرایط «برزخ» قرار داشتند که ناشی از نوسانات انتظارات پیرامون تحولات غیراقتصادی و مذاکرات سیاسی بین‌المللی بود. این وضعیت شامل دوره‌هایی از امیدواری به بهبود شرایط و مقاطعی از ناامیدی نسبت به دستیابی به نتایج ملموس بود.

ورم مسکن در این دوره از رشد نرخ دلار پیروی کرد. نرخ دلار در سال ۱۴۰۱ رشد ماهانه ۵ درصد و در ۱۴۰۲ حدود ۲ درصد داشت، در حالی که این شاخص در سال ۱۴۰۰ با ثبات نسبی همراه بود و نوسانات ماهانه زیر یک درصد بود. قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ رشد ۴۶ درصدی و در ۱۴۰۲ افزایش ۶۵ درصدی را تجربه کرد، در مقایسه با ثبات نسبی در سال ۱۴۰۰. این داده‌ها نشان می‌دهند که شرایط برزخی نه تنها نوسانات را تشدید کرد، بلکه به افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها در بازار مسکن منجر شد.

در نهایت بر اساس سناریوی آخر، از ابتدای ۱۴۰۳، تنش‌های نظامی باعث جدایی تورم مسکن از دلار شده است. رشد نقطه‌ای قیمت دلار در ۵ ماه نخست سال ۲۰ درصد بود، اما مسکن تنها ۱۵ درصد افزایش یافت.

این جدایی ناشی از افزایش ریسک خرید سرمایه‌ای ملک در شرایط تنش است که تمایل به سرمایه‌گذاری در آپارتمان را کاهش داده است. در نتیجه، دوره «گذار از جهش قیمت» در بازار مسکن ادامه دارد و رشد قیمت‌ها با سرعتی کمتر از دلار پیش می‌رود.