مسکن یا محیط‌مسکونی؟

صدیقه نژادقربان:  الگوی 30ساله «نوسازی بافت فرسوده» در شهر سئونگنام کره‌جنوبی نشان می‌دهد، تامین مسکن به تنهایی پاسخگوی نیازهای جامعه نیست و بیش از همه باید به یک «محیط مسکونی» مطلوب تبدیل شود و پروژه‌‌‌های انتفاعی یعنی مسکونی و تجاری با سرانه‌‌‌های غیرانتفاعی و فضای سبز و پارکینگ باید همزمان ساخته شوند که ایجاد این محیط مسکونی، سه متغیر «کاهش فقر مسکن»، «تامین مسکن مناسب» و «بازآفرینی و نوسازی بافت فرسوده شهری» را به همراه می‌‌‌آورد.

در یک نشست سه‌جانبه با ابتکار شرکت بازآفرینی شهری ایران و با حضور نماینده اسکان بشر سازمان ملل (هبیتات) و مسوولان حوزه بازآفرینی شهری و تامین مسکن دولت کره به‌‌‌منظور انتقال تجارب بازآفرینی و نوسازی بافت فرسوده شهری در کره‌جنوبی، 10 درس از نحوه «تامین مسکن» و سیاست‌‌‌های بازآفرینی شهری به ایران منتقل شد. «هبیتات» به‌‌‌منظور تامین مسکن مناسب، فقرزدایی از بخش مسکن و کاهش سکونتگاه‌‌‌های رسمی و محله‌‌‌های فقرنشین و... تجربه موفق کشورهای پیشرو و نوظهور را به جوامع در حال توسعه معرفی می‌کند، از همین رو، اسکان بشر ملل متحد در این نشست مدل احیا و بازسازی محله‌های فرسوده، غیررسمی و فقرنشین شهر «سئونگنام» در اطراف سئول را به‌‌‌عنوان یک نمونه موفق بازآفرینی شهری و ایجاد محیط مسکونی مطلوب جهت انتقال تجارب این کشور به ایران مطرح کرد.

سه دهه قبل یعنی از سال 1989، کره‌جنوبی، نوسازی یک شهر اطراف سئول یعنی «سئونگنام» را در دستور کار خود قرار داد. این شهر با جمعیت حدود یک میلیون نفری، سال‌ها قبل ‌‌‌از تصمیم دولت برای بازآفرینی، در سال 1968 با هدف «انتقال سرریز جمعیت ساکن پایتخت» به آنجا ایجاد شد که مملو از محله‌‌‌های فقیرنشین و فرسوده با خدمات و امکانات ضعیف شهری بود. چالش‌‌‌های اقتصادی دوران پساجنگ مسکن کره و رشد جمعیت ناشی از مهاجرت داخلی و صنعتی شدن به‌ویژه در سئول در دهه 70-60، موجب ایجاد و تشدید بحران کمبود مسکن به‌‌‌ویژه در اواخر دهه 70 شد و نتیجه آن عدم‌استطاعت مالی اقشار کم‌‌‌درآمد برای تامین مسکن بود که منجر به ایجاد محلات غیررسمی و افزایش شمار افراد بدخانمان شد. این امر باعث شد تا این کشور سه نسل سیاست تامین مسکن را در این سال‌ها طراحی و اجرا کند.

نسل اول، «ساخت فقط مسکن» در حومه بود؛ در این نسل جنبش مسکن کره با ایجاد شهرهای جدید در اطراف کلان‌شهرها به‌‌‌ویژه سئول مورد تاکید قرار گرفت و صرفا به موضوع اسکان جمعیت پرداخت. نسل دوم، «تشدید ساخت مسکن» را در پیش گرفت. در این نسل، جنبش مسکن با تشدید توزیع واحدهای مسکونی و انبوه‌‌‌سازی همراه بود. اما نسل سوم، بر پایه «تامین محیط مسکونی مناسب» به صورت «هم مسکن و هم خدمات سکونتی درخور» تعریف شد. در نسل سوم، جنبش مسکن رویکرد مسکن در استطاعت را در دستور کار قرار داد و موضوعاتی همچون افزایش تراکم، دسترسی به مراکز شهر از داخل محدوده‌‌‌ها، اضافه شدن واحدهای تجاری و اداری در طبقات واحدهای مسکونی و همچنین نمود جذابیت‌‌‌های بصری در طراحی ساختمان‌‌‌ها و فضاهای شهری مورد توجه قرار گرفت. نسل سوم در حال حاضر، ‌‌‌ الگوی موفق برای «تامین مسکن، کاهش فقر مسکن و نوسازی بافت‌‌‌فرسوده» محسوب می‌شود که این نسل با 10 ویژگی یک الگوی موفق در ایجاد تامین مسکن مطلوب به‌‌‌شمار می‌رود.

در نسل سوم جنبش مسکن کره، تامین مسکن با رویکرد «نیازمحور» به معنای «هم مسکن و هم خدمات سکونتی» مورد توجه قرار گرفت و ارتقای کیفی واحدهای مسکونی، ترویج مسکن استیجاری در استطاعت اقشار کم‌‌‌درآمد و تمرکززدایی از منطقه شهری سئول در دستور کار قرار داده شد.

دومین ویژگی، ساخت همزمان مسکن و خدمات سکونتی برای شکل‌‌‌گیری محیط‌‌‌مسکونی از همان ابتدای پروژه بود و پس از آن، حفظ ساکنان محلی بافت‌‌‌های فرسوده با تولید مسکن رسمی قابل استطاعت و بهبود شرایط نامناسب خانوارهای کم‌‌‌درآمد و بدمسکن در فرآیند نوسازی به عنوان شرط اصلی دولت مورد تاکید قرار گرفت. علاوه بر این، جلب مشارکت شهروندان محله‌‌‌ فقیرنشین از طریق کمیته‌‌‌های محلی برای همراهی با پروژه، ایجاد شهر هوشمند شامل حمل‌ونقل عمومی کارآمد و مصرف انرژی کمتر از مهم‌ترین رویکردهای برنامه جدید بود. «بازآفرینی چرخه‌‌‌ای» به‌‌‌عنوان ششمین ویژگی را شاید بتوان یکی از اقدامات راهبردی و مهم کشور کره‌جنوبی دانست که نمونه موفق آن را می‌توان در بازآفرینی شهر سئونگنام مشاهده کرد. بازآفرینی چرخه‌‌‌ای به معنای «انتقال موقت ساکنان به محله مجاور و سپس برگشت آنها به محله نوسازی‌شده» است که در این روش، از «مهاجرت چرخه‌‌‌ای» در آپارتمان‌‌‌های اجاره‌‌‌ای که در نزدیکی پروژه ساخته شده، استفاده می‌کنند.

شرکت دولتی HL کره‌جنوبی به عنوان مجری پروژه بازآفرینی شهری، در زمان بازآفرینی مناطقی در شهر سئونگنام، مستاجران و مالکان این مناطق را به‌‌‌صورت چرخه‌‌‌ای در آپارتمان‌‌‌هایی بیرون از پروژه اسکان موقت دادند و پس از اتمام پروژه نوسازی بافت فرسوده به محل سکونت خود بازگشتند. باتوجه به اینکه «سیاست روش نگهداری» لازمه ادامه پروژه است، بازآفرینی چرخه‌‌‌ای را باید به‌‌‌عنوان مکمل جایگزین مهاجرت و مسائل مربوط به مستاجران و روش جلوگیری از بی‌‌‌خانمانی مستاجران درنظر گرفت. در طراحی این پروژه، ابتدا فضاها تهیه شده و بعد مذاکره همزمان صورت می‌‌‌گرفت. دراین فرآیند زمانی، مردم کره نیز تمایل بیشتری پیدا کردند که در آپارتمان‌‌‌ها زندگی کنند، چرا که این یک فرآیند 30ساله است. 1989تا 1999 مهم‌ترین مقطع زمانی بوده که جامعه را آماده می‌‌‌کردند و از 1999 تا 2010، مقطع بعدی شروع شده و طی این سال‌ها طی 13 سال قرارداد با دولت بسته می‌‌‌شده و نقشه‌‌‌های اجرایی را تهیه می‌‌‌کردند و سال 2009 تا 2023 کار اجرایی انجام شد. یعنی 20 سال تا شروع عملیات عمرانی کار کردند و تمامی تمهیدات ‌سنجیده و آماده شدند.

در زمان شروع پروژه بازآفرینی شهری شهر سئونگنام، مجریان پروژه اسکان موقتی را برای مستاجران در آپارتمان‌‌‌های نزدیک به پروژه در نظر می‌‌‌گیرند و افراد را به خانه‌‌‌های خالی نزدیک به منطقه انتقال می‌دهند که در صورت ناکافی بودن به دیگر آپارتمان‌‌‌های متعلق به LH در اطراف شهر یا شهرهای مجاور انتقال می‌دهند.

نظام مالیاتی کارآمد برای مصرفی کردن خانه‌‌‌های تحت مالکیت چند‌‌‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها و ساخت مسکن متنوع در هر پروژه برای تضمین حاشیه سود سرمایه‌گذار و جلوگیری از تمرکز فقرا در یک محله از دیگر ویژگی‌های مهم تجارب بازآفرینی شهری کره‌جنوبی در ایجاد «محیط مسکونی مطلوب» است. از اقدامات مهم دولت کره در نسل سوم جنبش مسکن، کارآمدسازی نظام مالیاتی در بازار املاک با کنترل مشخص نرخ مالیات و درآمد فعالان حوزه املاک و مالکان خانه‌‌‌های دوم و چندم به‌‌‌منظور کاهش نرخ احتکار و افزایش عرضه در بازار مصرف از طریق سامانه‌‌‌های رصد مالیاتی و طراحی الگوهای متنوع مسکونی (برای همه دهک‌‌‌ها) در پروژه‌‌‌های انبوه‌‌‌سازی است.  همچنین، با توجه به اینکه هزینه کل شهر بر عهده مالک خدمات عمومی است، دولت در راستای تامین بودجه هزینه نوسازی و بافت فرسوده و بازآفرینی شهری، مالیاتی را برای شهروندان وضع می‌کند و در واقع برای تامین خدمات عمومی برای پروژه‌‌‌های شناسایی‌شده دولت به نیابت از شهروندان عوارض عمران و نوسازی اخذ می‌کند و آن را در پروژه بازآفرینی هزینه می‌کند.

در واقع در مرحله اول، تامین هزینه پروژه و ساخت‌وساز تقریبا به طور کامل بر عهده شرکت یا دولت است و پس از تکمیل آن و فروش ساختمان‌‌‌ها وارد مرحله دوم سرمایه‌گذاری در جهت نوسازی بافت فرسوده می‌شود. البته در اجرای پروژه بازآفرینی، اضافه کردن مراکز تجاری و اداری مرتبط در بافت قدیمی منجر به پویایی مجموعه‌‌‌های قدیمی شده و حاشیه سودی را برای سرمایه‌گذار تضمین می‌کند. زیرا در این جریان جدید و خرد اقتصادی، کسب‌و‌کارهای جدید نیز راه‌اندازی می‌‌‌شوند و از تمرکز فقرا در یک محله جلوگیری می‌شود. نهمین ویژگی را می‌توان به در اولویت بودن «بهبود محیط‌‌‌زندگی در جریان نوسازی محله فرسوده» به صورت «افزایش مساحت خانه‌‌‌ها و خدمات محلی» اختصاص داد.

در پروژه‌‌‌های بازآفرینی کره، صرفا تمرکز بر تامین و ساخت مسکن نیست بلکه هدف اصلی بر مبنای بهبود محیط زندگی و ایجاد زیرساخت‌‌‌های لازم همچون ایجاد پارک، فضای سبز، مرکز رفاه سالمندان، کودکستان، مدارس و جاده‌‌‌های بزرگ تدوین شده است. در واقع تمرکز بر بهبود محیط مسکونی فیزیکی به تمرکز بر بهبود محیط اسکان مجدد ساکنان اصلی تبدیل شده است. مجریان پروژه‌های بازآفرینی همچنین، برای ایجاد مشوق‌‌‌هایی برای مردم، جهت زندگی در خانه‌‌‌های جدید، اندازه خانه‌‌‌ها را بزرگ‌تر در نظر گرفتند و رفاه را بیشتر کردند. تا از این طریق آنها ترغیب بشوند که محل زیست قبلی خود را ترک کنند و خود را با شرایط جدید وفق دهند. همین رویکرد باعث شد تا متراژ بزرگ‌تر و کیفیت زیست آنها بهتر شود.

 دهمین ویژگی نیز به حمایت‌‌‌های مالی و تسهیل‌سازی شهرداری بازمی‌گردد. در اجرای پروژه‌های بازآفرینی، شهرداری‌‌‌ها نه‌تنها دخالتی در طراحی پروژه ندارند بلکه با اعطای زمین رایگان به مجری پروژه از میزان هزینه‌های پروژه به شدت می‌‌‌کاهد و و علاوه بر این باتوجه به اینکه مالکیت و فضای سبز متعلق به شهر است، ایجاد زیرساخت‌‌‌های شهری در این پروژه‌‌‌ها برعهده شهرداری است و حدودا 10درصد هزینه پروژه را شهرداری تامین می‌کند، زیرا مهم‌ترین هدف در بازآفرینی شهری، «بهبود محیط مسکونی» است، بنابراین، وظیفه ساختن فضای سبز و پارک و بوستان برعهده شهرداران است. علاوه بر حمایت 10درصدی شهرداری از مجری پروژه، از دریافت هزینه صدور پروانه ساختمانی منع شده است و هیچ مبلغی جهت مجوز ساخت‌وساز یا پروانه پایان کار از سرمایه‌‌‌گذاران پروژه بازآفرینی شهری دریافت نمی‌‌‌کند.

علاوه بر این ، در الگوی تامین مسکن کره از طریق نوسازی محله‌های فرسوده، شهرداری خودش را شریک پروژه نمی‌داند که دنبال سود ساخت باشد، شرکت دولتی نیز صرفا تسهیل‌گر است نه مداخله‌گر در بازار، همچنین جلب مشارکت ساکنان یک پروسه 10 ساله بوده است و دولت با «زور» مردم را متقاعد به نوسازی نکرده است