زمین تامین مسکن کجاست؟

 بهروز ملکی در خصوص عدم‌حل مسائل بخش مسکن در کشور به‌رغم اعمال برنامه‌‌های متنوع از سوی دولت‌‌های مختلف طی چند دهه اخیر گفت: یکی از آسیب‌‌ها و خسران‌‌های نظام برنامه‌‌ریزی، کم‌‌توجهی به «انباشت تجربه‌‌ها» است. بالطبع، هنگامی که تجارب پیشین مورد کم‌‌توجهی قرار می‌گیرد هر سیاستگذاری به صرافت می‌‌افتد تا طرحی نو دراندازد. در چنین مواقع و مواضعی، راحت‌‌ترین کار، تدوین قانون جدید است.

آرمان‌‌گرایی و دولت‌‌گرایی مانع برنامه‌‌ریزی قابل اجرا در حوزه مسکن

نکته حائز اهمیت این است که به‌رغم اینکه این قوانین و برنامه‌‌ها در دولت‌‌ها و مجالس قانون‌گذاری مختلف تصویب شده‌‌اند، درونمایه مشترک بسیاری از قوانین بر مبنای آرمان‌‌گرایی و دولت‌‌گرایی بوده است. در خصوص آرمان‌‌گرایی، وجه منفی آن مدنظرم است. بسیاری از این قوانین، بدون توجه به منابع و محدودیت‌ها، تدوین و تصویب شده است. متاسفانه رویه نامبارکی در نظام برنامه‌‌ریزی ما باب است که اگر با یک برنامه‌‌ریزی منطقی می‌توان به هدف کمی «آ» رسید هدف‌‌گذاری بر مبنای «آ+ب» صورت می‌گیرد. با این توجیه که لااقل «آ» محقق شود غافل از اینکه بی‌‌اعتباری اهداف در نظام برنامه‌‌ریزی، گناهی نابخشودنی است .

وی افزود: در خصوص دولت‌‌گرا بودن، نگاهی به قوانین و برنامه‌‌ها طی دهه‌‌های پیشین، حاکی از انبوه گزاره‌‌های تقنینی است که با عبارت «دولت مکلف یا موظف است» شروع شده است. هرکدام از این گزاره‌‌ها باری بر دوش ساختار بوروکراتیک مسکن می‌‌افزاید و خواسته یا ناخواسته موجب فربه‌‌تر شدن دولت می‌شود. دهه ۱۳۲۰ را می‌توان نقطه آغازی برای شکل‌‌گیری نقش مستقیم دولت در بخش مسکن دانست که با پیش‌بینی احداث ۱۰۰۰ واحد مسکونی ارزان‌قیمت توسط دولت در نازی‌آباد تهران برنامه‌‌ریزی شد. این نقش پیوسته برای دولت در ابعاد مختلف تاکنون حفظ شده است. البته جای کتمان نیست که سیاستگذاری مسکن از امور سهل و ممتنع است. یعنی در بدایت امر، صورت مساله، نشان از راحتی راه‌حل دارد. ولی پس از ورود به حل مساله، پیچیدگی‌‌های آن مشخص می‌شود.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در خصوص اقدامات فوری که دولت چهاردهم در حوزه مسکن باید اجرایی کند گفت: ضمن ارج نهادن به تلاش‌‌های دولت پیشین، ضروری است آخرین وضعیت عملکرد واقعی دولت پیشین در حوزه مسکن، احصاء شود. به طور مشخص لازم است مشخص شود ۲.۶ میلیون مسکن مورد اشاره دولت سیزدهم دقیقا در چه مرحله‌‌ای هستند؟

جایگاه ویژه زمین در چالش مسکن

در شرایطی که زمین سهمی بسزا در هزینه تمام شده ساخت خانه در کشور دارد و دولت‌‌های مختلف نیز راه‌‌حل‌‌های گوناگونی برای کاهش هزینه زمین اخذ کرده‌‌اند که اغلب به نتیجه مطلوب نرسیده؛ گفت: در خصوص زمین، تجارب قابل‌توجهی در کشور وجود دارد که می‌توان از آن برای تصمیم‌‌گیری درست استفاده کرد.

وی افزود: در ابتدای انقلاب، نظریه‌‌ای وجود داشت مبنی بر اینکه زمین فاقد ارزش ذاتی است. از دوره مرحوم کازرونی، ارزش زمین به میزان هزینه خدمات روبنایی و زیربنایی برای آماده‌‌سازی آن، تعیین شد و عملیات آماده‌‌سازی حدود ۲۰‌هزار هکتار زمین برای واگذاری به مردم شروع شد. تجربه این برنامه هر چند به قیمت گزافی به دست آمد ولی بسیار آموزنده بود و آن این بود که منابع دولتی به گیرندگان زمین دولتی انتقال می‌‌یافت. به واقع، اکثر دریافت‌‌کنندگان زمین، زمین را به قیمت بالاتر در بازار فروختند و عمده این زمین‌‌ها در بازار زمین مورد دادوستد سوداگران قرار گرفت.

بهروز ملکی گفت: پس از پایان جنگ، سیاست مرحوم کازرونی در واگذاری زمین با شدت کمتر تداوم یافت و در عوض دولت به مشارکت در ساخت رو آورد. البته مشکل نحوه قیمت‌گذاری زمین همچنان پابرجا بود. دیدگاهی وجود داشت که معتقد بود دولت نباید زمین را به قیمت بازار مشارکت کند چون موجب افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود. از اوایل دهه ۷۰ با تغییر ساختار مالیه شهرداری‌‌ها و مساله خودگردانی شهرداری‌‌ها، تراکم فروشی و کاربری فروشی به منظور اداره شهر رواج یافت. به‌‌طور بدیهی، قیمت بازاری زمین تابعی از تعداد طبقات قابل ساخت است. وقتی تعداد طبقات از ۲ به ۴ یا ۵ افزایش یافت، قیمت زمین به‌‌صورت انفجاری رشد یافت. به‌‌تدریج حجم رانت زمین دولتی به قدری بالا رفت که دولت ناچار شد با فرمول‌‌های متعدد، قیمت زمین دولتی را به قیمت بازار نزدیک کند. طی دولت‌‌های ششم تا هشتم، به تدریج فاصله قیمت زمین دولتی با بازار کاهش یافت.

وی افزود: با روی کارآمدن دولت نهم، مجددا به سیاست واگذاری زمین با قیمت صفر البته در قالب اجاره ۹۹ ساله رجعت شد. دولت یازدهم و دوازدهم هم که درگیر تکمیل مسکن مهر بود. در دولت سیزدهم، در حوزه زمین، شاهد رجعت به سیاست واگذاری زمین با قیمت صفر بودیم. به نظر می‌رسد در تکرار سیاست‌‌های ناموفق پیشین در حوزه زمین مشکل فقط عدم‌انباشت تجربه نیست. می‌توان حدس زد رانت زمین به قدری بالاست که هر دولتی برای توزیع این رانت و حامی پروری دارای انگیزه می‌شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: به هر حال، طی سالیان اخیر، یک سوگیری حول نادیده گرفتن محدودیت زمین وجود دارد. به بیان دیگر، وسعت کشور و وفور زمین آماده‌‌سازی نشده (بدون خدمات زیربنایی و روبنایی) موجب کم پنداری محدودیت زمین شده است. در حالی که بسیاری از زمین‌‌ها با محدودیت‌های آبی، محیط‌زیستی، توپوگرافی، زلزله و گسل و... مواجه است. وی گفت: اما موضوع غیرقابل کتمان در اقتصاد مسکن، بالا بودن متوسط «سهم زمین از قیمت مسکن» در کشورمان است. ملکی افزود: در یک رویکرد ایجابی برای پاسخگویی به نیاز زمین شهری باید اولویت با توسعه درونی شهرها باشد که عمدتا شامل زمین‌‌های «بایر»، زمین‌‌های واقع در «بافت‌‌های فرسوده و خصوصا سکونتگاه‌‌های غیررسمی» و زمین‌‌های «دارای کارکردهای ناسازگار با ماهیت زندگی شهری (همچون انبارهای بزرگ و پادگان‌‌های نظامی)» است.

ملکی افزود: البته به‌‌طور بدیهی در صورت لزوم، الحاق اراضی به شهرهای موجود و حتی احداث و توسعه شهرهای جدید و شهرک‌‌های مسکونی به‌‌خصوص در کلان‌شهرها می‌تواند مورد بررسی کارشناسی قرار گیرد اما اولویت با توسعه درونی شهر است.

بسته پیشنهادی برای تسهیل دسترسی به مسکن

این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه گفت‌‌وگو با اکوایران به ارائه بسته پیشنهادی دارای شش راهکار به‌‌منظور تسهیل دسترسی به مسکن پرداخت و گفت: با توجه به تنوع مخاطبان، بسته‌‌ای از اقدامات برای تسهیل دسترسی مسکن اقشار کم بضاعت، لازم است. نکته حائز اهمیت این است که هرکدام از این سیاست‌‌ها، به طیفی از خانوارهای هدف اصابت می‌کند. ملکی سیاست ابتدایی را ساماندهی سکونتگاه‌‌های غیررسمی عنوان کرد و گفت: جمعیت حدود ۶ میلیون نفری در این سکونتگاه‌‌ها حضور دارند و حل مشکل مسکن ساکنان این مناطق ضرورت دارد. سیاست دوم، نوسازی و مقاوم‌‌سازی خانه‌‌های روستایی است. توجه داشته باشیم که طی ۴۵ سال گذشته، جمعیت روستاها در حدود ۲۰ میلیون مانده است و اساسا مشکلات مسکن روستاییان عمدتا کمی نیست و کیفی است.

وی سیاست سوم پیشنهادی را، ارتقای خدمات زیربنایی و روبنایی در شهرهای جدید عنوان کرد و گفت: واقعیت این است که یک‌سوم مساکن شهرهای جدید خالی است که علت آن عمدتا ناشی از تنگنای بسیار شدید خدمات زیربنایی و روبنایی در این شهرهاست. سیاست چهارم، اصلاحات در ضوابط شهرسازی و معماری به منظور کاهش گسل متراژ واحدهای مسکونی بین عرضه و تقاضا است. البته گاه می‌شنویم که برخی از افراد، ساخت مسکن کوچک را در تعارض با منزلت خانوار می‌‌دانند. می‌توان حدس زد این افراد، درد بی‌مسکنی ندارند. شاید نمی‌‌دانند آنچه آنها نفی می‌کنند برای برخی خانوارها، آرزویی دست نیافتنی است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، زیربنای نیمی از واحدهای مسکونی درحال ساخت کشور، بیش از ۱۵۰ مترمربع است و تنها زیربنای ۱۱‌درصد از واحدهای مسکونی، کمتر از ۱۰۰ مترمربع است. با این اعداد نمی‌توان از تامین مسکن اقشار کم‌درآمد سخن گفت.

این کارشناس اقتصاد مسکن سیاست پنجم را غربالگری تعهدات دولت پیشین دانست و در خصوص پیشنهاد ششم نیز بر مشارکت سایر نهادهای دولتی، عمومی و انقلابی برای رفع چالش دشوار شدن دسترسی به مسکن تاکید کرد. واقعیت این است که با توجه به منابع و ظرفیت‌‌های موجود، تامین کل مسکن اقشار کم‌درآمد از عهده وزارت راه و شهرسازی برنمی‌‌آید. به‌‌عنوان مثال در زمان تاسیس بنیاد مستضعفان و در اولین اساسنامه مصوب سال ۱۳۵۸ تصریح شده بود: به مصرف رساندن همه درآمدهای بنیاد مستضعفان در راه بهبود وضع زندگی و مخصوصا مسکن مستضعفان.